상가임대차 계약갱신청구권 총정리

상가임대차 계약갱신청구권 총정리

상가임차인은 상임법을 통하여 법적인 권리를 보호 받습니다. 이전보다 권리가 커졌음에도 불구하고 여전히 관련 내용에 관련해 잘 모르고 계신 소상공인 분들을 자주 만날 수 있습니다.’법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.’라는 말이 있듯이 권리를 침해당할 위기에 처했을 때 적극적인 대응을 하지 않는다면 피해가 발생할 수 있습니다. 따라서 사전부터 내 권리를 확실하게 알아두시길 바랍니다.가장 헷갈리시는 부분 중 하나는 계약갱신요구권 입니다. 상가임대차보호법 10년 주장할 수 있는 것은 많이들 알고 계실 텐데요. 최초계약일로부터 10년 간 계약갱신권을 행사할 수 있습니다.

상가 임대차보호법?

상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.

적용범위2019년 4월 2일 시행령개정 공포 이후 임차상가 물권취득자 기준)

&bull ‘대통령령이 정하는 보증금액 범위 내에 해당하는 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다.[참고] 서울특별시는 보증금 9억원 이하일 경우 적용됩니다.&bull 등기하지 아니한 전세계약에 관해서도 준용하나, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 이를 적용하지 않습니다.

환산보증금이란

환산 보증금이란, 상가 임대차 보호법으로 임대차의 보증 금액과 월액 환산액을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해서 임대차계약서에서 월세분을 보증금으로 전환하는 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “전환예금”을 얻기 위한 계산식은 다음과 같은 방법으로 얻을 수 있습니다.

상가건물에 대한 임대차

강가임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야하고, 비사업용 내지 비영업용 건물은 적용되지 않습니다. 종중이나 동창회사무실, 교회등의 건물 임대차는 상거건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 또한 주거용 건물에서 영업용으로 사용하는 경우 부동산의 공부상의 기준이 아니라 실제 이용현황으로 업무용인지 주거용인지 판단하게 됩니다.

상가 임대료 인상 5% 제한

환상보증금 내 상가임대차 : 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 “5%”를 초과하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.환산보증금 초과 상가임대차 : 경제적 사정을 고려하여 증액이 가능하며 “5%” 제한선이 존재하지 않기 때문에 임대인과 인차인간에 분쟁의 발생 가능성이 있습니다. 보통 주위 시세와 비교하여 임대료를 올리게 됩니다.

묵시적 갱신과 계약의 해지

임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.임차인은 언제든 임대인에 대하여 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.

대항력의 부여

상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.

따라서 우리는 “환산보증금”이 도대체 무엇이며 어떻게 계산하는지 먼저 알아봐야 합니다. 그다음 “지역별로 대통령령이 정해놓은 금액”도 무엇인지 살펴본 후, 이 두 개의 금액을 비교하여, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 상가임대차인지 아닌지를 먼저 판단할 수 있어야 합니다.즉, 상가 임대료 인상률 5% 제한 대상도 아닌 상가임대차인데, 인상률 5%를 어렵게 계산하고 적용할 필요는 없기 때문입니다.은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다.