중개사법 40. 상가건물 임대차보호법

중개사법 40. 상가건물 임대차보호법

주택임대차보호법이 시행된 이후에 주택의 임차인은 보호받을 수 있었으나 그 이외의 임차인은 여전히 민법에 의하여 규율되었으므로 불리한 지위에 있을 수밖에 없는 상황이었다. 특히 상가건물의 임대차는 많은 영세상인이 존재하므로 이에 대한 보호의 필요성이 커지게 되어 상가건물 임대차보호법이 제정되어 2003년 1월부터 시행되고 있습니다. 이 법은 임차인을 보호하기 위한 것이므로 이 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

임차권등기명령 신청

상업용 건물의 임대차 기간이 만료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 해당 건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 임대기간 만료 후 보증금을 돌려받지 않고 퇴거할 경우 기존에 획득한 상계력과 우선변제권을 상실해 보증금을 돌려받기 어렵다.임대차등록명령제도는 임차인이 임차인이 임대한 상가 내에서 자유롭게 이동할 수 있도록 하는 동시에 이러한 문제를 해결하기 위해 반대세력과 우선지급권을 유지하는 제도입니다.

대항력과 우선변제권

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그렇지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

우선변제를 받을 임차인의 범위는?

우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요로 합니다 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.

상가 임대차 보호법 이란?

상가 임대차 보호법 이란?상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보증함으로 써, 임차관계로 인하여 갑작스럽게 영업을 못하게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다. 해당 법률은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수기회 보호조항 등 임차인의 권리를 보장해주고 있습니다. 그렇지만 무조건적으로 임차인을 보호해주는 것이 아닌 적법한 사유로서 임대인의 지위와 권리를 보장해주는 역할을 하고 있습니다. 해당 내용들에 대해 서 자세하게 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

1 , 의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다.