임차권 등기명령 이란 신청 방법 필요 서류
요즘 집값이 많이 빠지면서 깡통전세나 전세사기와 같은 일들이 발생할 위험이 점점 높아지고 있습니다. 그래서 이번시간에는 임차인 보호 제도인 임차권 등기명령에 관련된 정보들을 정리해서 포스팅 합니다.임차권 등기명령제도 란? 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독 등기를 할 수 있도록 함으로써 거주예전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정된 주택임대차보호법입니다.
가 임차권 등기명령 신청시기 : 반드시 임대차 계간기간 종료 이후여야 합니다.
아직 계약기간이 다 종료되지 않았는데도 불구하고 집주인이 돌려주지 않을까봐 막연히 불안한 마음에 임차권등기명령을 신청하고 싶어하시는 분들도 계시는데요, 임차권등기명령신청시기는 반드시 임대차 계약기간이 만료된 이후여야만 합니다.계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청시기 및 요건
임차권등기명령은 임대차관계가 종료된 보증금을 돌려받지 못한 세입자의 권리를 다른 권리자보다 우선하기 위해서 만들어진 제도이기 때문에 전세계약이 모두 끝난 상황에서 임차권등기명령을 신청할 수있습니다.즉, 곧 이사갈건데 혹시 몰라서 미리 신청하는 제도가 아닌 계약이 끝난 이후에 신청할 수있습니다. 임차권등기명령 등기 후 이사를 해야 권리를 인정받을 수 있습니다.
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최우선변제권 배제
임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자들은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 가 없습니다.그 이유는, 새로 전입한 임차인에게 을 인정하게 되면, 주택임차권등기를 한 임차인 및 기존에 있는 선순위 채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다.즉, 해당 주택에 이미 임차권등기가 되어 있다면, 기존 임차인의 권리를 우선 보호해야 하므로, 새롭게 들어오는 후임 임차인들은 법으로 보호하지 않는 것입니다.따라서, 혹시라도 새롭게 집을 구해서 임대차 계약을 하려는 부동산에 “임차권등기”가 되어 있다면, 추후에 본인의 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?
주택임대차보호법에 따르면 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에, 이러한 동시이행은 계약종료일을 기준으로 합니다.때문에, 임차권등기명령은 반드시 전세계약이 만료가 된 후에 신청이 가능하며, 임대차계약을 할 수 있는 시기는 계약서에 정확히 만료가 된 날짜를 기준으로 합니다.다만, 이때 임대인과 구두로 퇴거일을 정했다면, 이를 입증할 책임은 임차인에게 있기에 그 날짜를 입증할 객관적인 문자내역이나, 녹음 등의 증거자료를 확인하여 입증해야 합니다.
대항력이란
임차권 등기명령 제도를 이해하시려면 먼저 대항력이 무엇인지 아셔야 합니다. ‘대항력’은 계약관계의 당사자가 아닌 제삼자(양수인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인에게 대항력이 있을 경우, 임차인은 새로운 임대인의 퇴거 요청을 거부하고 계약된 임대차 계약기간까지 거주할 수 있는 권리 주장할 수 있고, 임대차 계약 만료되면 임대차보증금 반환을 주장할 수 있습니다.
전세 사기 의심 상황
계약 당시 임대인의 국세지방세 완납증명서 확인 없이 등기부등본만 체크함계약 당일 또는 계약 중간에 임대인이 새로운 사람(바지사장)으로 바뀜임대인이 바뀐 것을 알게 되었지만 부동산에서 신상을 제대로 안 알려줌전세계약 당일에 임대인이 바뀌거나 또는 바뀐 사실을 부동산에서 신상에 대해 제대로 알려주지 않는다면 전세 사기 상황이라 의심할 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못하고 이사를 할 경우 임차권 등기명령을 통하여 대항력과 우선변제권 유지 주택이 경매에 넘어갈 경우 경매개시결정등기 전에 임차권 등기명령 신청을 해야함 묵시적 갱신의 경우 임차인이 계약해지를 통고하고 3개월이 지난 후 신청가능먼저 위택스에서 등록면허세 신고를 해야 합니다. 등록 원인은 기타로 하여 해당 임차주택의 주소지로 신고 후 등록면허세와 교육세를 납부하면 됩니다. 전자소송 시 위택스에서 등록면허세를 신고했던 전자납부번호를 입력해야 하기에 등록면허세 신고 시 전자납부번호를 따로 적어두면 좋다. 그 후 민원 24 홈페이지에서 주민등록등본을 발급받고 인터넷 등기소 홈페이지에서 등기부등본을 발급받는다. 그리고 인터넷 등기소에서 등기촉탁이용료를 납부하고 전자납부번호를 따로 적어놓아야 합니다.