노원구 대장아파트 노원 포레나 (feat청구3차)

노원구 대장아파트 노원 포레나 (feat청구3차)

많은 분이 부동산 경매에 뛰어들기 어려워하는 동기 중 하나가 바로 권리분석입니다. 부동산 경매 권리분석을 하기 위해서는 무엇을 가장 먼저 보면 될까요? (아래 내용을 읽어 보면 답이 있습니다. ) 송파구에는 재건축, 재개발될 것으로 기대되는 노후한 아파트들이 많게 있습니다. 제가 임장을 다녀온 가락 우성아파트 역시 1986년에 입주를 시작한 아파트로 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘어가는 아파트입니다. 가락 우성아파트는 송파역과 가락시장역 사이의 가락시장 사거리 근처에 있습니다.

온라인 임장

유료 경매 온라인 사회 의도 증명 (태인경매정보)

가락우성아파트의 감정가는 8.06 억입니다. 건물 면적은 54.63 m3인데 주의할 점은 이 경매 건은 공유지분 중 절반만 경매로 나온 물건이라 총체적 면적인 109.25 m3의 절반에 대한 면적이라는 점입니다. (등기부 등본, 감정평가서를 꼭 확인해 보세요) 태인경매정보, 굿옥션, 탱크옥션 등 유료 경매사이트에서는 권리분석을 해줍니다. 태인경매정보에서 임차 관계를 먼저 확인하시면 점유 중인 임차인이 없는 것을 확인할 수 있습니다.

점유 중인 임차인중 선순위대항력이 있을 경우 임차인의 보중금을 낙찰자가 인수해야 되므로 이 상황에 입찰가격을 적어내실 때 인수해야 되는 보증금액을 꼭 감안하셔야 합니다. 경매는 등기 구분에 ”강제경매”로 표시된 부분의 등기권리자인 동양자산관리대부의 경매 신청으로 경매가 시작된 물건입니다.

인테리어 기업 알아보기

옛날의 아파트는 아파트 공사를 많게 해본 업체에 맡기면 안쪽 원인을 잘 알기 때문에 공사 시 신경 쓸게 없습니다.는 얘기를 듣고 집 근처에 인테리어 업체에 연락을 돌려보기 시작합니다. 블로그에 사례가 있고, 마음에 드는 곳들을 위특히 예약을 잡았는데 본인이 마음에 드는 곳은 6개월에서 1년 사이에 예약이 차있는 곳들이 많았다. 된다고 하는 곳들은 대충만 들어봐도 금액이 너무 컸다. 상담 지옥이 시작되었습니다. 지옥의 순간들을 공유하기엔 서로 헤어 아프고, 그래도 한 5곳 이상은 돌아봐야 마음에 드는 곳을 찾는 것 같으니 이 순간 지치지 말아야 합니다.

– 안된다는 말을 너무 많게 하는 곳은 패스하자. – 다. 된다고 하는 곳도 패스합니다.

리모델링의 장단점

리모델링은 재건축과 다르게 아파트 건물을 전면 철거하지 않고, 옛날 뼈대인 골조들은 유지한 채 아파트 건물을 증축, 개축하여 단지를 새롭게 만드는 방식입니다. 전용 면적에 따라 리모델링비용 증축을 할 수 있는 정도가 변경되는 데, 85㎡ 미만이면 40% 이내 증축이 가능하고, 85㎡ 이상이면 최대 30% 증축이 가능하며, 옛날 세대수의 15% 이내로 증축이 가능합니다. 위에서도 언급했지만, 리모델링의 강점은 재건축에 비해 비교적 짧은 시간 내에 입주가 가능하다는 점입니다.

아파트 재건축이 최소한 10-15년 이상이 소요된다면, 리모델링은 6-7년이면 가능했던 것이죠, 또한 재건축 아파트에 적용되는 초과이득 환수제와 기부채납, 임대주택의무비율 등 규제들이 없거나 완화되어서 입주민들의 부담이 줄어들게 됩니다.

재건축과 리모델링의 사업방법 과정

리모델링비용 사업절차를 대략적으로 보자면 아래의 9가지의 단계를 거칩니다. 1. 기본계획서 건설 2. 추진위원회 구성 3. 조합설립 4. 안전판단 5. 건축심의 6. 행동 허가 7. 이주 8. 착공 9. 입주 재건축의 사업절차를 대략적으로 보자면 아래의 11가지의 단계를 거칩니다. 1. 기본계획서 건설 2. 안전판단 3. 정비계획서 수립, 구역지정 4. 추진위원회 구성 5. 조합설립 인가 6. 건축심의 7. 사업시행인가 8. 관리처분계획인가 9. 이주 및 철거 10. 착공 및 분양 11. 입주 단계는 2절차 밖에 차이가 나지 않지만, 재건축의 2번 안전판단 단계가 리모델링에 비교적 조건이 어렵기 때문에, 2단계를 넘지 못하고 시간만 흘러가는 경우도 많습니다.

개인적인 분석

해당 물건은 유치권, 법정지상권이 있는 특수물건과 일반물건의 사이인 준특수물권 정도의 난이도로 보입니다. 감정가인 8.06억 기준으로는 수익률은 당연히 낮을 것이라 따로 검토는 하지 않았습니다. 여기서 1회 유찰돼 80% 가격인 6.5억 수준으로 발생하면 그 정도 가격에는 입찰해 볼 만하네요. 3월 27일 경매 결과를 보고 다시 생각해 보도록 하겠습니다. 가락우성은 재건축을 바라보고 들어가야 되는 아파트입니다.

현재 정밀안전진단만 통과한 상태라 어느 세월에 추진위가 구성되면서 준공이 될지는 아직은 확실히 알 수 없습니다. 게다가 해당 물건은 지분 절반만 나온 상태라 나머지 지분도 공유자 우선매수 청구를 통해서 인수를 해야 합니다. 전세가율도 실질적으로 30퍼센트 정도에 형성되어 있고 거래자체도 소멸된 상태라 투자금을 언제 회수할 수 있을지도 확실하지 않고요. 이상 권리분석에 대한 내용과 함께 가락우성 1차에 대한 임장기를 마치도록 하겠습니다.

빈번히 묻는 질문